{h1}
artikel

Insentif untuk perlindungan, pemulihan dan pemeliharaan bangunan bersejarah

Anonim

Anda pikir ada bangunan warisan di luar sana yang perlu diselamatkan, bukan? Jadi bagaimana itu bisa dilakukan? Untungnya, beberapa tahun lalu di sebuah simposium di Austria, Mark Schuster dan rekan (lihat Informasi Lebih Lanjut) membuat daftar terbatas. Mereka menyimpulkan bahwa hanya ada lima alat untuk menyimpan sumber daya bersejarah: kepemilikan dan operasi, regulasi, informasi, hak milik, dan insentif. Schuster kemudian mengatakan kepada murid-muridnya di MIT bahwa dia akan memberi mereka A otomatis dalam studinya jika mereka bisa datang dengan yang keenam. Mereka tidak pernah melakukannya.

Jadi hari ini di Inggris Raya (dan seluruh dunia dalam hal ini) apa status alat-alat itu? Pertama, kepemilikan. Adakah yang membayangkan bahwa dengan anggaran publik yang tegang dan meningkatnya permintaan akan sumber daya yang langka itu, parlemen akan memutuskan, 'Oh, mari anggaran ratusan juta pound tambahan untuk akuisisi, restorasi, dan pemeliharaan ribuan bangunan warisan lainnya '? Tentu saja tidak. Itu tidak berarti kepemilikan publik dan pengelolaan sumber daya warisan bukan lagi alat yang efektif, itu bisa. Tetapi tentu saja ini bukan alat yang dapat kita harapkan untuk diperluas secara signifikan dalam penggunaan di masa mendatang.

Namun, di luar keterbatasan anggaran publik, ada dua alasan terkait mengapa peningkatan penggunaan alat kepemilikan tidak mungkin. Ketika sebagai pendukung warisan, kami pindah dari hanya fokus pada monumen - istana, katedral, mahakarya arsitektur - untuk menyatakan bahwa lebih vernakular, bangunan latar belakang juga merupakan komponen penting dari warisan kami, banyaknya 'bangunan warisan' diperluas seratus kali lipat atau lebih. Konsekuensi paralelnya adalah bahwa sebagian besar bangunan ini berada di tangan pribadi. Jadi alat 'kepemilikan dan operasi' tidak hanya perlu membayar tagihan listrik dan memperbaiki atap, tetapi memperoleh bangunan.

[Image: The Buell Building di Rapid City, South Dakota: sebuah bangunan vernakular tahun 1888 yang dipulihkan dengan bantuan kredit pajak.]

Peraturan masih memainkan peran dalam perlindungan bangunan cagar budaya, dan lebih banyak lagi yang layak untuk didaftar dan pengamanan peraturan. Tetapi ketika bangunan peninggalan berada di tangan swasta, memiliki kebijakan yang hanya terdiri dari 'tongkat' peraturan tanpa insentif 'wortel' dapat berarti bahwa investasi sering tidak disarankan, terutama di tempat-tempat di mana ada kebutuhan investasi. Lebih lanjut, sementara peraturan dapat efektif dalam melarang pembongkaran atau perubahan fisik yang tidak sesuai pada bangunan, mereka jauh kurang efektif dalam mendorong reinvestasi berkala yang diperlukan jika kehidupan masa depan struktur ini dimaksudkan untuk menjadi generasi, bukan hanya beberapa tahun.

Informasi (pendidikan dan advokasi) akan terus diperlukan dan akhirnya efektif sebagai sarana untuk mendorong konservasi warisan. Tetapi jangka waktu seringkali panjang, keberhasilan berubah-ubah dan dampaknya acak.

Pendekatan hak properti (seperti pembatasan dalam rantai kepemilikan yang mengikat bukan hanya pemilik sekarang tetapi juga pemilik masa depan untuk konservasi warisan yang sesuai) dapat sangat efektif, tetapi mereka memakan waktu, sering kali rumit untuk dibuat dan umumnya berlaku untuk satu properti pada suatu waktu.

Yang, secara default, meninggalkan insentif. Pertama, penting untuk memahami bahwa tujuan insentif bukanlah untuk membuat pemilik properti kaya menjadi lebih kaya. Tujuan kebijakan publik yang mendasari insentif ada dua, yang satu praktis dan yang lainnya lebih teoritis.

Sebagai pendukung pelestarian pusaka, kami akan berpendapat bahwa "nilai-nilai" warisan itu bersifat ganda - estetis, sosial, simbolis, lingkungan, sejarah, politik, budaya, pendidikan, dll. Dan memang itulah yang terjadi. Tetapi dari perspektif pemilik properti, 'nilai ' utama dari aset warisan tidak berbeda dengan 'nilai' dari setiap bagian real estat lainnya - nilai finansialnya (atau nilai okupasinya, yang memiliki ekuivalen keuangan). Perspektif ini tidak salah atau egois, tetapi lebih merupakan pengambilan keputusan yang rasional. Ini hanya didasarkan pada nilai finansial bahwa investasi dapat ditarik dan, seringkali lebih penting, bagaimana pinjaman dapat dijamin. 'Nilai sosial ' atau 'nilai pendidikan ' tidak menghasilkan aliran pendapatan yang dapat digunakan untuk melakukan pembayaran hipotek.

Hal ini terutama terjadi ketika ada ketidakseimbangan antara dua faktor - biaya dan (keuangan) nilai. 'Biaya ' adalah jumlah yang harus dihabiskan di antara gagasan ( 'Aku bisa mengambil bangunan tua itu, memulihkannya, dan menyewakannya sebagai gedung kantor ') dan proyek yang sudah selesai. 'Nilai ' dalam hal keuangan, adalah apa yang pasar bersedia membayar dalam harga sewa atau beli untuk bangunan yang dipulihkan itu. Modal tidak lambat atau bodoh. Ketika nilai melebihi biaya, investor akan bertindak dan akan menerima pengembalian mereka dalam sewa bersih atau dalam hasil penjualan. Dalam hal ini tidak diperlukan insentif.

[Image: Mengganti jendela uPVC yang tidak sedap dipandang di atas toko jalan tinggi dengan jendela selempang mungkin mengembalikan sesuatu dari nilai historis dan estetika bangunan, tetapi untuk keuntungan siapa? Pemilik akan menanggung semua biaya sementara manfaat warisan akan sangat dinikmati oleh masyarakat yang tidak membayar. Foto: Jonathan Taylor]

Tetapi sering kali dengan bangunan warisan, kebalikannya benar - biaya melebihi nilai. Jumlah uang yang dibutuhkan untuk memperoleh dan mengembalikan bangunan warisan adalah £ 1 juta dan nilai keuangan setelah penyelesaian adalah £ 800.000. Bagi kami sebagai pendukung warisan untuk sekadar mengatakan, "Kami akan melakukannya" adalah berdebat untuk tindakan irasional secara ekonomi. Ketika biaya melebihi nilai, perbedaannya disebut 'gap'. Dan menutup celah (yang membuat tindakan rasional irasional) adalah tujuan utama dari insentif. Jadi menutup celah adalah alasan praktis untuk insentif.

Tetapi ada alasan kedua, yang lebih abstrak tetapi mungkin bahkan lebih penting. Seperti disebutkan di atas, kami para pendukung warisan menyatakan bahwa bangunan warisan memiliki lebih banyak nilai daripada hanya nilai finansial. Tapi di sini masalahnya: nilai-nilai nonfinansial - estetika, sosial, lingkungan, dll - tidak mengalir ke pemilik gedung tetapi kepada kita semua. Dalam jargon ekonomi ini adalah barang publik. Kami publik adalah penerima manfaat dari nilai-nilai tambahan tersebut, tetapi pada dasarnya kami mengatakan kepada pemilik bangunan, "Kami menginginkan semua nilai dari bangunan warisan Anda, tetapi kami ingin Anda, Tuan atau Pemilik Properti M untuk membayar semua biaya pada nama kami '. Ada sesuatu yang pada dasarnya tidak adil tentang posisi itu. Sekarang jika pengembalian keuangan cukup untuk membenarkan investasi, pemilik properti puas untuk membiarkan kita menjadi pengendara gratis (sedikit jargon ekonomi lainnya). Tetapi itu sering tidak terjadi dengan bangunan-bangunan warisan. Jadi insentif harus dilihat sebagai pembayaran sebagian kami untuk nilai-nilai yang kami, bukan pemilik properti, terima sebagai hasil dari investasinya.

Tentu saja ada biaya publik untuk insentif, apakah mereka diberikan secara langsung sebagai hibah, misalnya, atau tidak langsung melalui pendekatan penghematan pajak atau metode lain. Namun dalam banyak kasus tingkat pemerintah yang memberikan insentif akan menutup sebagian atau seluruh pengeluaran dalam jangka menengah. Terkadang bahkan menghasilkan laba. Di Amerika Serikat kami telah memiliki kredit pajak rehabilitasi bersejarah selama lebih dari 30 tahun. Dalam penjelasan yang terlalu disederhanakan, jika saya menghabiskan $ 1 juta untuk rehabilitasi bangunan yang terdaftar dan melakukan pekerjaan dengan cara yang tepat, saya menerima kredit 20 persen, atau $ 200.000, terhadap kewajiban pajak pendapatan federal saya. Lebih dari 1.000 bangunan peninggalan direhabilitasi setiap tahun dengan menggunakan insentif ini, banyak yang akan berdiri kosong atau dibongkar tanpanya. Tapi Universitas Rutgers telah melacak implikasi dari kredit pajak selama tiga dekade. Apa yang mereka temukan adalah bahwa untuk setiap $ 1, 00 pemerintah federal menyediakan dalam insentif (disebut pengeluaran pajak), pada akhirnya menerima $ 1, 26 dalam pajak dari proyek-proyek itu - uang itu tidak akan diterima jika gedung-gedung itu pergi tanpa investasi.

Insentif khusus itu mungkin atau mungkin tidak tepat di Inggris. Tetapi tiga hal sama benarnya di Inggris seperti di AS:

  • ribuan bangunan warisan membutuhkan investasi ulang
  • sebagian besar bangunan tersebut berada di tangan pribadi
  • sebagian besar investasi harus berasal dari sektor swasta.

Mengingat ketiga realitas itu ada satu lagi yang penting: insentif akan diperlukan baik untuk menutup kesenjangan yang sering terjadi antara biaya dan nilai dan membayar sebagian dari barang publik yang diterima oleh kita.


Informasi lebih lanjut

JM Schuster dkk, Melestarikan Warisan yang Dibangun: Alat untuk Implementasi, Universitas Pers New England, Hanover, 1997.

Donovan Rypkema adalah presiden dari Heritage Strategies International, sebuah firma konsultan yang berbasis di Washington DC yang bekerja di neksus warisan dan ekonomi yang dibangun. Perusahaan ini memiliki klien sektor publik dan LSM di lebih dari 45 negara. Dia juga mengajar kursus pascasarjana dalam bidang ekonomi preservasi di University of Pennsylvania dan penulis The Economics of Historic Preservation: A Community Leader Guide.

- Lembaga Pelestarian Bangunan Bersejarah 14:58, 11 Jul 2016 (BST)

Direkomendasikan

Energi di lingkungan binaan

Memperbaiki data pembongkaran konstruksi dan pembongkaran

Outlet Desainer, Cannock